Expertises Alle bekijken
Bouwrecht
We kennen de bouw van binnenuit, ook technisch. Daardoor begrijpen we snel waar een project vastloopt en wat er nodig is om verder te komen. We helpen opdrachtgevers, aannemers, adviseurs en andere bouwpartijen om juridische problemen te voorkomen of op te lossen. Dat doen we scherp op de inhoud en met oog voor de mensen achter het geschil.
Gangbare contractvormen in de bouwpraktijk
-
De meest gebruikte overeenkomst in de bouw. Deze is ontstaan uit de AV van Waterstaat in de 19e eeuw. Vanwege de ongewijzigde taak- en verantwoordelijkheidsverdeling levert het steeds vaker problemen op. Vroeger werd het ontwerp volledig door de opdrachtgever opgesteld, en er werd streng toezicht gehouden op de uitvoering door een “directie”. Vandaag de dag krijgt de aannemer ook ontwerp taken en wanneer er een directie is, heeft deze vaak persoonlijke taakopvattingen.
Hierdoor is het alleen met grondige kennis van de oorspronkelijke contractvorm en de zeer uitvoerige rechtspraak daarover mogelijk goed te adviseren over de geschikte contractvorm en de verantwoordelijkheden van partijen.
-
De UAV-GC vormen in sommige sectoren van de bouw (zoals de infra) sinds het begin van deze eeuw de dominante contractvorm. De UAV-GC zijn tamelijk ingewikkelde algemene voorwaarden die nogal vaak tot aanzienlijke meningsverschillen leiden over de verantwoordelijkheden van partijen. Veelal ligt de oorzaak daarvan in de wijze van aanbesteding, de verstrekte gegevens en de vraagspecificaties en andere bijlagen. Wij zijn als kantoor verantwoordelijk voor een groot deel van de rechtspraak, publicaties en cursussen over de UAV-GC, en proberen daarmee een bijdrage te leveren aan verduidelijking van de rechtsposities van partijen. De UAV-GC 2025 zijn een belangrijke stap naar die verduidelijking. Zeker bij het opstellen of aangaan van een contract voor grote projecten is het van groot belang om tevoren een analyse te maken van de gewenste verantwoordelijkheden. Bij conflicten tijdens de bouw is het noodzakelijk om zo spoedig mogelijk advies te vragen.
-
Na de slechte ervaringen met de UAV-GC en de grote malaise die de bouw trof na de kredietcrisis is de bouwteamovereenkomst aan een sterke opmars begonnen. Na VG Bouw bouwteamovereenkomst van 1992 bestaan inmiddels twee alternatieve contractvormen, de KBNL bouwteamovereenkomst 2021 (die thans wordt gereviseerd) en de DG bouwteamovereenkomst 2025. Beide contracten voorzien in opstelling van een ontwerp, waarna een uitvoeringsovereenkomst onder UAV 2012 of UAV-GC 2025 wordt gesloten. Met name de aansluiting van deze uitvoeringsovereenkomsten (die geen van beide voorzien in voorafgaande opstelling van het ontwerp onder (mede-) verantwoordelijkheid van de aannemer) leidt nogal eens tot onenigheden, evenals de vaak veel te optimistisch bepaalde plafondbedragen. De projectteams die worden belast met een bouwteamovereenkomst dienen van tevoren daarom duidelijk geïnstrueerd te worden over hetgeen wel en niet tot hun takenpakket behoort.
-
Opdrachtgevers betrekken de aannemer graag zo spoedig mogelijk bij het project dat ze willen realiseren, en dus reeds tijdens de ontwerpfase. Vanwege de tegenvallende ervaringen met de UAV-GC 2005, waarin de aannemer tevoren een vaste prijs voor ontwerp en realisatie diende af te geven, worden ontwerp- en uitvoeringsfasen tegenwoordig meestal gesplitst. Afgezien van de bouwteamovereenkomst (die een specifieke regeling bevat voor uitsluitend de eerste fase), is er maar een contractmodel beschikbaar, namelijk het model dat wij met enkele bedrijfsjuristen hebben opgesteld voor een UAV-GC twee fasen project (TBR 2021/95). In het juni nummer van TBR 2026 verschijnt een gereviseerde versie, die een solide en eenvoudige verrekeningsmethode bevat voor de overgang van ontwerp- naar uitvoeringsfase.
-
In sommige gevallen blijkt het lastig of onmogelijk om voorafgaand aan de uitvoering van het werk een vaste prijs te bepalen die opdrachtgever en opdrachtnemer voldoende comfort geeft. Onder het motto: betalen wat het kost, hebben wij in 2024 samen met het kantoor Duet (dat veel grote opdrachtgevers bijstaat) een model Kost+ overeenkomst opgesteld. Die contractvorm voorziet in betaling van de werkelijke kosten en een tevoren bepaald percentage voor algemene kosten en winst. Bij over- of onderschrijding van een tevoren overeengekomen richtprijs wordt het winstpercentage verkleind of vergroot. Daarmee krijgt de aannemer een eigen belang bij ontwerp en realisatie van het project op zo kort mogelijke termijn en tegen zo laag mogelijke kosten. Deze contractvorm is bij uitstek geschikt voor complexe projecten en projecten waarvan de uitvoering op korte termijn dient te worden aangevangen. Wij zijn betrokken bij de meeste van de lopende kostplus projecten, en de ervaring leert dat opdrachtgever of opdrachtnemer na een korte instructie in staat zijn om zonder verdere juridische bijstand tot goede uitvoering te komen.
-
Een wat zeldzamere contractvorm is de alliantie. De afgelopen decennia zijn diverse projecten onder deze contravorm uitgevoerd, en naar aanleiding van een daarvan (Graaf Reinald-alliantie) hebben de betrokkenen een model-alliantie-overeenkomst opgesteld. De alliantie is in opzet enigszins vergelijkbaar met de Kost+ overeenkomst, maar verschilt in uitwerking in diverse opzichten. Een belangrijk verschil is dat de aannemer in beginsel met een groter risico kan worden belast, en daardoor ook het risico op een verliesgevend project kan lijden.
-
Tegenwoordig zijn er niet of nauwelijks projecten die als DBFM(O) worden uitgevoerd of aanbesteed. Bij deze contractvorm dient de aannemer eigen financiering te organiseren, en vindt betaling door de financier plaats na voltooiing van vooraf vastgestelde onderdelen. Als gevolg van deze opzet gaat een aanzienlijk deel van de projectkosten naar de financier, terwijl de aannemer een aanzienlijk groter ontwerp- en uitvoeringsrisico draagt. Bouwbedrijven zijn over het algemeen niet langer bereid deze risico’s van opdrachtgever en financier over te nemen.
-
De AVA voorzien in een eenvoudige regeling voor kleinere bouwprojecten, geschreven op B1 niveau en daarmee uiterst begrijpelijk. Er zijn voor consumenten en zakelijke opdrachtgevers verschillende soorten voorwaarden. De eerste versie van de AVA is in 1992 mede opgesteld door Gerjan Lantink. De laatste versie (2023) is door ons besproken in TBR 2024/.
-
Een van de meest solide contractvormen voor de infrasector wordt gevormd door de Standaard RAW Bepalingen 2025, die zijn gebaseerd op de UAV. Deze contractvorm vloeit voort uit de wens om aanbesteding en inschrijving van infraprojecten te rationaliseren (daarvoor staat de R in RAW), dat wil zeggen te standaardiseren. De ontwerper beschrijft het project in een vaste besteksvorm, waarvan de uitvoeringskosten door aannemers kunnen worden gecalculeerd zonder nader onderzoek. CROW reviseert de contractvorm sinds 1985 iedere vijf jaar (en inmiddels ook tussentijds), en sinds 2000 recenseren wij iedere nieuwe editie in TBR. De Raad van Arbitrage heeft een relatief zeer vaste rechtspraak gevormd over de contractvorm, die partijen tevoren in staat stelt om zich een zeer goed beeld van de wederzijdse risico’s te vormen. Daarom zijn er weinig (grote) geschillen over RAW bestekken.
Anders is het voor de STABU bestekken, die in de utiliteitsbouw worden toegepast. De contractuele kaders van deze bestekken, eveneens gebaseerd op de UAV, zijn veel losser dan die van de Standaard RAW Bepalingen en geven daarom minder houvast. Wel biedt ook de STABU een standaard besteksformaat dat het opstellen en calculeren van de werken aanzienlijk heeft vereenvoudigd.
Vertragingsschade
Vertragingsschade vormt één van de meest voorkomende en ingrijpende geschillen in de bouwpraktijk. Vrijwel ieder bouwproject krijgt vroeg of laat te maken met verstoringen in planning, uitvoering of afstemming. De financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn. Denk aan extra bouwplaatskosten, verlies van productiviteit, inefficiëntie, huurderving, claims van derden of discussies over meerwerk en termijnsverlenging.
De oorzaken van bouwvertraging lopen sterk uiteen. Regelmatig spelen meerdere factoren tegelijkertijd een rol, zoals:
ontwerpwijzigingen tijdens uitvoering;
late informatieverstrekking;
afstemmingsproblemen tussen nevenaannemers;
vergunningstrajecten;
wijzigingen in planning of fasering;
verstoringen van werkstromen;
extra werkzaamheden en meerwerk;
onvoldoende coördinatie op de bouwplaats.
Bij discussies over vertragingsschade draait het zelden alleen om de vraag óf vertraging is ontstaan. Vaak staat juist centraal waardoor de vertraging is veroorzaakt, welke partij daarvoor verantwoordelijk is en of de betreffende gebeurtenis daadwerkelijk het kritieke pad van het project heeft geraakt. Daarnaast spelen meldplichten, dossieropbouw en de onderbouwing van schade een belangrijke rol. Veel claims stranden uiteindelijk niet op de inhoud, maar op een onvoldoende uitgewerkt projectdossier of te late waarschuwingen.
Rozemond adviseert en procedeert regelmatig over vertragingsschade, stagnatieschade, verlies van productiviteit en inefficiëntie in bouwprojecten. Daarbij treden wij op voor opdrachtgevers, aannemers, ontwikkelaars, installateurs en andere partijen binnen de bouwkolom. Onze praktijk omvat onder meer geschillen onder de UAV 2012 en UAV-GC 2005, waaronder discussies over termijnsverlenging, meerwerk, acceleration, disruption claims en verlies van arbeidsproductiviteit.
Onze collega Arno Jacobs publiceerde over vertragingsschade en inefficiëntie meerdere boeken en een preadvies voor de Vereniging voor Bouwrecht.
Sectoren
-
Een belangrijk deel van onze praktijk ziet op de GWW (civiele techniek). Wij adviseren en procederen over projecten als wegenbouw, railinfra, droge waterbouw, bodemsanering, kunstwerken, zandwinning, grondverzet, riolering en de bouw van dijken, bruggen en sluizen, veelal uitgevoerd in opdracht van (grote) aanbestedende diensten.
-
Wij adviseren en procederen over uiteenlopende bouwrechtelijke vraagstukken in de woning- en utiliteitsbouw. Wij staan aannemers, installateurs, architecten, adviseurs en projectmanagers bij, maar vanzelfsprekend ook opdrachtgevers, onderaannemers en investeerders. Het betreft realisatie en renovatie van uiteenlopende bouwwerken zoals scholen, hotels, ziekenhuizen, musea, parkeergarages, winkelcentra etc.
-
Wat wij bij installateurs aan problemen tegenkomen, heeft vooral te maken met hun positie in het bouwproces. Zij zijn voor de voortgang afhankelijk van andere bouwpartijen, zoals staalbouwers, betonleveranciers en afbouwers. Zonder hun voorafgaande werkzaamheden kan montage niet plaatsvinden. Het is die afhankelijkheid die tot problemen leidt. Denk aan gebrekkige coördinatie, uit de pas lopende nevenaannemers, slecht bereikbare locaties, planningswijzigingen etc.
-
Door technologische vooruitgang zien wij dat techniek steeds vaker de boventoon voert in specifieke bouwwerken zoals in waterzuiverings- en afvalverwerkingsinstallaties en installaties in de olie-, gas- en chemische industrie. Wijzigingen in leiden vaak tot hogere kosten en complexere geschillen. Verder kennen zij een geheel eigen begrippenkader zoals MTO, ISO’s, P&Ids, FAT, iFAT, SAT, en SIT. Dit vergt kennis van deze begrippen, de voorwaarden en van de verhoudingen tussen de betrokken bouwpartners.
-
Bij architecten en ingenieurs verschuiven accenten door specialisatie en maatschappelijke opgaven. Rollen veranderen en samenwerking met ontwikkelaars, aannemers en adviseurs wordt intensiever. In uiteenlopende sectoren vraagt dit om nieuwe vormen van samenwerking, mede door uitdagingen rond klimaat, energie, vergrijzing en waterbeheer. Wij adviseren architecten en ingenieurs bij aanbestedingen, selecties en contractering en staan hen bij in geschillen.
-
Onze cliënten in de waterbouw zijn actief in ontwerp, bouw en onderhoud van waterwerken, zoals waterkeringen, vaarwegen, natte arealen, kunstwerken, havens en kades, bagger- en suppletiewerken etc. Wij adviseren over RAW-contracten en steeds vaker over geïntegreerde en innovatieve contractvormen in de Nederlandse waterbouw, zoals UAV-GC 2005, prestatiecontracten, Design & Build/Construct en twee-fasencontracten.
-
Buitenlandse bouwbedrijven voeren regelmatig projecten uit in Nederland, via lokale dochterondernemingen of rechtstreeks vanuit het buitenland. Daarnaast zien wij een toename van Angelsaksische contracten bij Nederlandse projecten, zoals FIDIC en NEC, onder meer bij offshore- en windenergieprojecten. ndien geen Nederlands recht van toepassing is, werken wij samen met gespecialiseerde internationale kantoren, onder meer in België, Duitsland en het VK, zodat wij onze cliënten bijstaan met toonaangevende bouwrechtadvocaten.
